荷兰的租房按房屋用途主要分为三类，即住宅类、商铺类和办公室类。考虑到住宅房屋的纠纷比较常见，我们本期文章的问答主要针对的是住宅类房屋中常见的问题。
住宅类的房屋根据房客是否共享公共设施可以分为独立住房和非独立住房。简单来说，如果您租赁的房屋内有独立的卫生间、厨房、门牌号，那么这就是独立住房，反之则为非独立住房。两种类型的住宅房屋，在租赁时会有不同的规定，我们将在下面几个问题中具体为您解答。
- 什么情况下房屋租赁合同会变成长期合同？
- 租房时没有明确约定房屋租赁期限；
- 独立住房的租赁期限超过2年，或者非独立住房的租赁期限超过5年；
- 租赁合同到期后又续期；
- 出租人没有在合同到期前及时书面通知承租人不续租。所谓“及时”是指合同到期前一个月以前至到期前三个月之内，既不能太早，也不能太晚。
- 是否可以提前解除房屋租赁合同？
通常来说，承租人如果想要提前解除合同，只需要提前一个付款期通知出租人即可。而且，合同内约定“不可以提前解除合同”的条款，对于承租人是无效的！
而对于出租人而言，只有在房客存在严重过失，或者满足法定解除合同理由的情况下，才有机会提前解除合同。但在实践中，除非承租人拖欠三个月以上房租，房屋内种植大麻或者从事其他犯罪行为等，承租人一般无法提前解除合同。而且，承租人提前解除合同，还需要通过法院的程序。显然，荷兰的法律更倾向于保护承租人的权益。
- 您的房屋是否可以用于出租？
每个市政厅会对自己辖区内有一定的土地使用规划，只有在符合规划的前提下，才能出租房屋。以阿姆斯特丹为例，城市内绝大多数地块，禁止将房屋分割后出租（除非出租给几所特定大学的学生），否则市政厅可以对出租人作出高达20500欧元的行政处罚！因此，我们建议您在出租房屋前，仔细确认是否符合市政厅的相关规定。
- 合理的房屋租金如何认定？
荷兰有一个叫做“租房委员会”的机构，可以为您评定房屋租金是否过高。在承租人入住非独立房后6个月内，或者入住独立房起至租赁合同结束后6个月内，承租人可以向“租房委员会”提出申请评定合理的房租金额。如果实际租金高于评定金额，就说明房租过高，承租人可以要求出租人退还差额部分！但是有一个特殊情况，根据荷兰法律，如果租房委员会评定的租金高于720.42欧元，那么该承租人即使支付了更高额的租金，也无法获得退款。
- 出租人是否能用押金抵扣房屋及设施的毁损？
荷兰法律有明确规定，出租人主张房屋或是家具之类受到损坏，要求赔偿的，那么举证责任在出租人一方。因此，出租人通常需要证明承租人入住前房屋和家具都是完好的。所以我们强烈建议，在承租人入住前，双方一定要有清单确认房屋情况，否则一旦有损失，出租人的权益就很难得到保障。
来源：海牙敏达律所
