荷兰生活贴士

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更新时间: October 2, 2018 更新: 华侨新天地-编辑部

在荷兰,如何还房贷更划算?

自从申请了房贷,还贷就成了每月的主要支出,很多人都希望能把开支降下来,比如额外多还房贷或转签更优惠的房贷合同。但如果要对已经签订的房贷合同作出变动,银行通常会罚款(银行认为房贷变动对他们的利率不利),所以就让很多人打消了变动的念头。

 

今天,小编告诉你,事实并非像你想象中那样。首先,要搞清楚,并非每个银行的罚金都很高。其次,荷兰金融市场监管机构(AFM)在去年制定了规定,指导银行如何计算罚款金额。不过,最终还是要看房贷合同内的明细条文,仔细留意一下就能查到,里面清楚地写道,遵守哪些细节可以避免这笔罚金。

 

提前还房贷免罚金额度

不同银行的房贷类型有别,所提供的每年免罚金提前还贷的额度也不一样。有可能每年免罚金提前还贷额度是原房贷总额的10%,15%或20%不等。比如一个€250.000的房贷,按20%来算的话,每年最多的免罚金提前还贷金额就是€50.000。如果用存款来提前还贷的话,免罚金率最高的六个银行是Florius、Munt、Reaal、Allianz和Meriuz。

 

组合型房贷

上面提到的算法只限于普通的单一房贷类型,即假如年金抵押房贷(annuïteitenhypotheek)是€300.000,免罚金提前还贷额度是10%的话,每年可提前还€30.000。但假如您的房贷由两种类型组成,其中€200.000是储蓄房贷形式(spaarhypotheek),剩下的€100.000属于只还利息、不还本的房贷形式(aflossingsvrije hypotheek),那就不建议提前还储蓄房贷形式的那部分贷款,因为储蓄房贷形式的存款利息与房贷利息一样高,是免税的。对于只还利息、不还本的贷款部分而言,提前还贷就比较划算。一般情况下,约有一半的银行允许提前还清免罚金部分的房贷金额,一般仅为储蓄房贷总额的百分之几。在上面提及的情况下,举例而言,€100.000的10%,为€10.000。荷兰有14个银行,允许贷款者对全部贷款额使用提前还贷免罚金额度,这样相当于每年可以多还€30.000。

 

不合理罚金

就算收到银行罚金,也要留意银行有没有算对。通常使用存款来提前还贷,只要在标准线下,是不会收到罚金的。

 

假如伴侣去世了,也有可能获得免罚金降低房贷的“福利”。一般情况下,房贷是与人寿保险挂钩的,银行会允许免罚金,这笔保险赔偿将金用来偿还房贷。假如伴侣去世,但另一半却没有钱去支付剩下的房贷,还有一个选择:就是将高利率的房贷(hoge hypotheekrente)买断,然后转签现有银行其他利率更低的房贷。即使其他银行房贷类型也能够免罚金,但还是在同一家银行内转签更划算。因为这样能够省下咨询费(advieskosten)、公证费(notaris-)以及估价费(taxatiekosten)。而且重新申请房贷,超过一半的银行还要收取手续费(administratiekosten)。

 

伴侣去世后,办理房贷变更手续有期限

需要注意的是,伴侣去世后,无论是免罚金提前还房贷或转签其他银行房贷,都有一定时限。大多数银行要求,在伴侣去世后的6至12个月内,必须办理您想要的“免罚金提前多还房贷”或转签利率更低的房贷。而假如房贷的申请人是去世的一方,那么仍在世的一方只能获得一半的免罚金额度或利率不算最低的房贷类型。总的来说,这种情况不太划算。

 

更多房贷优惠

总的来说,还了越多的房贷,欠下的房贷总额在降低。除此外,大多数银行都会要求在申请房贷时也要申请人寿保险(overlijdensrisicoverzekering,简称ORV)。而该保险需要能够保障房屋价值的80%(银行要确保一方离世后仍能保证还房贷)。假如因为已经还了更多房贷,剩余总额在银行的标准线以下的话,那么完全可以考虑取消这个人寿保险。当然,做任何决定前首先要仔细考虑情况,看这个方案是否适合自己。另外,在还了更多房贷之后,有可能获得更低的房贷利率。因为房贷总额降低了,那么整个房贷合同的风险级别也降低了。

考虑转签房贷合同?5个需要留意的地方

1.       看你的房贷属于什么类型

在荷兰,房贷主要分为储蓄房贷形式(spaarhypotheek)和只还利息、不还本的房贷形式(aflossingsvrije hypotheek)。前者的话,灵活性最低,也最不适合转签房贷合同或者更换银行(前文已做出解释);后者的话,如果想要额外免罚金多还房贷,或者灵活转换银行的,还是比较适合的。

 

2.       是否适用房贷利息退税

多年前,荷兰政府为了刺激房市,推出了房贷利息退税优惠(hypotheekrenteaftrek)。尽管该政策在2013年被收紧,但对2001年后,签署的房贷合约后再转签(oversluiten)的情况也适用。自2001年开始,房贷的期限被限制为最高30年。

 

3.       需要承担多少罚金(boeterente)

如果要在签订的房贷合同还款期内转签的话,需要考虑银行为此加收的罚金。当然如果合同刚好到期,比如刚满第一个十年期的话,则不在此列。

 

4.       公证费用(natoris)和估价费用(taxatie)

在同一个银行转签房贷合同的话,可以忽略公证费用和估价费用,但如果其他银行确实有更划算的房贷类型的话,转签时就需要考虑这些费用。公证费有高有低,仅按揭公证书(hypotheekakte)就需要花费500欧。房屋估价费的话几百欧肯定不在话下,因此也要放在考虑范围内。

 

5.       房贷利率的优惠有多少

最后就要对比一下,一次性转签房贷合同所要支出的费用,与获得每月利息更低的房贷类型相比,哪个更划算。目前,荷兰的十年期房贷包含国家房贷担保(Nationale Hypotheekgarantie,NHG)的利率是1,84%,而二十年期则是2.2%(数据日期2018年8月27日)。

 

行业小资讯

 

目前在荷兰,只有购置价值少于€265.000,用来自住的房子才能申请国家房贷担保,明年,预计该限额将放宽至€290.000。当初,荷兰政府设立该项担保的目的是为了保障更多人能购置住房,这样能降低银行发放房贷的风险,也降低消费者的房贷利率。这个变动也有利于目前房市的情况,让人们能够申请到足够的房贷,挑选目前价格能够承受的房屋。

 

 

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