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更新时间: November 4, 2019 更新: 华侨新天地-编辑部

【深度好文】对比英美、德法、比利时等国,才能真正看懂荷兰房市!

今天我们来给大家谈谈初入房市、在荷兰买房一事。荷兰人自己纷纷抱怨说是太难了。那么在其他西方国家又是如何呢?

荷兰的金融监管机构荷兰央行DNB(De Nederlandsche Bank)日前表达了担心:对荷兰经济构成最大威胁的不是英国脱欧或中美之间的贸易战。荷兰人真正需要提防的是荷兰人自己的住房市场。这就是为什么荷兰中央银行不仅希望银行在发放抵押贷款时保留更多的现金储备,而且还希望进一步降低买房者与房屋价值有关的借贷。

目前购买房屋时,荷兰人可以借贷房屋估值的100%的款项

而在2009-2013年住房危机之前,这一比例甚至曾经达到了108%。DNB希望将这一比率逐渐降低到90%。这样,如果房价再次下跌,家庭就不会那么脆弱。在海牙的政客们不急于采纳DNB的建议,因为这项措施将意味着无其他经济基础的初入房市者在住房市场上会变得更加难于购房,因为他们必须自己筹备更多的钱。

荷兰目前的平均房价为313,000欧元。如果DNB将贷款对房价的比率降低到90%,那么初入房市者将不得不自行准备出超过30,000欧元的自有资金。此外,买家还需要承担购房的相关费用,这笔费用通常占房屋购买价格的6%左右。总而言之,作为普通房屋的购买者,你将需要先用自己的资金支付50,000欧元上下。

但是,荷兰的情况还并没有那么糟糕。因为在许多其他国家,买房者只被允许借贷到最多为房屋价值的80%的款项。商业内幕网站(Business Insider)算出了在其他国家/地区作为初入房市者购买自己的房屋需要多少自有资金。从中你可以了解到在德国、比利时、法国、英国和美国的入门门槛到底有多高。

德国买房:需要高达98,000欧元的自有资金

在德国,规定个人必须部分地为自有房屋融资。个人必须能够用自己的资金支付房屋价值的至少20%。这可以是自己的储蓄,另外德国也允许父母们以先行支付部分遗产继承的形式来给子女一些帮助,以便他们能更容易的筹措到购房的资金。

如果你个人的资源仍然不足,你也可以提前地将部分退休金中的钱用于此目的。这其中特别需要说明的一条规则是:至少有10%的房屋价值必须是由买房者自己的储蓄来融资的。因此,其他来源的资金(例如个人的养老金垫款)不被计入该部分。

另外,你作为买房者还必须负担买方的费用。它们的价格因州而异,但最高可以达到购买价格的15%。这些费用包括作为买方必须支付的公证和过户税的费用,还有必须支付的财产的注册和估价的费用等。

在德国,买方也要支付购房中介的费用。在某些情况下,你可以向政府申请补贴,以支付部分费用,某些银行还提供贷款用以支付买方的费用。如果你无法得到额外的补贴或融资,则购房成本将大大增加。根据房屋网站Finder.com的数据,去年德国城市两居室公寓的平均价格为每平方米4656欧元。

因此,假设你在一个城市中购买了60平方米的公寓,价格约为280,000欧元。然后,你的银行帐户中就必须有高达98,000欧元的钱款用于自有资金和购买者的费用,这其中你可以用退休金垫付28,000欧元。

尽管在德国,你必须自己为买房准备比荷兰更多的钱,但将其储蓄凑齐也比荷兰要容易一些。德国人知道为此进行积蓄,德国政府也给予为买房的储蓄奖金,这实际上相当于是一种荷兰的买房抵押贷款利息补贴。

如果你在德国有买房存款,一般会是储蓄若干年且获得固定利率。重要的是,你会从存款中获得政府额外补贴的一笔利息。如果你使用这笔储蓄购买房屋,除了会得到通常抵押贷款利息的“正常”抵押贷款外,你还可以得到一笔额外的低息贷款。

有了房屋和抵押贷款后,在德国所要支付的费用将比荷兰所需要的少。因为抵押贷款可以被分为两笔。第一笔,相当于房屋价值的67%,可以暂时不用偿还。第二笔,占房屋价值的13%,则必须要在最长为15年内偿还。

比利时:通常需要55,000欧元的自有资金,可能会有例外

尽管在荷兰和德国,是政府强加了需要投入自有金钱的规则,但在比利时则是由银行自己决定买房者需要投入多少自由资金。比利时国家银行建议银行将放贷金额限制为房屋价值的80%。大多数银行都遵守该建议。此外,该物业的购置成本(包括文件成本,评估,公证费和税金)也约占10%。由买主自己付费。

如果钱真的不够,那么有一些比利时银行会提供房屋价值125%的抵押贷款。在这种情况下,借钱的人需要支付更高的利率,而抵押贷款的选择也要少得多,另一面就是你不会因此错过梦想中的房子。

在这种情形下,借贷实际上被分成了两个部分。第一个部分是你的房屋的价值,你最多可以在三十年内将其还清。第二个是买方的费用,则必须在十年内偿还。总的来说,在比利时,选择符合比利时国家银行建议的银行进行借贷是最有利的。因为还款的利率最低。

如果以市中心两居室公寓为例,平均平方米价格为3,088欧元计算,则60平方米房屋的价格约为185,000欧元。你需要自己支付55,500欧元。但是如果你没有这笔钱,你在比利时总是还可以去寻找另一个破例的贷款方。

法国:通常需要102,000欧元的自有资金,但对起步者有援助

同样在法国,很难(但不是不可能)获得与房屋价值一样多的抵押贷款。银行自己决定其风险政策。

通常,他们要求个人需要支付的资金为房屋价值的20%至30%。作为买家,您可以与银行协商你自己出资的多少。如果银行看到放款的风险越大,则你必须支付的利息就越高。在某些情况下,这个利息可以被提高一个百分点。此外,就像在荷兰一样,银行也会考虑你作为买房者是否还拥有的其他的借贷。假设你有10,000欧元的债务,则这笔钱将从你最高可获得的抵押贷款额度中全额扣除。

当然,进入法国住房市场并不是完全不可能的。作为初入房市者,你年轻且还没有来得及进行储蓄,银行是能理解这种状况的。他们因此会特别提供110%的抵押贷款。这样,你也就可以直接用它来支付买方的费用,大约占百分之十。不过,银行只有在非常确定你可以偿还全部款项时,他们才会这样做。所以在这种情况下,在法国拥有永久性雇佣合同可不是多余的奢侈品。

在法国还有特定的贷款和补贴,这些贷款和补贴专门是用来针对购买房屋的。起步者无需为这些贷款支付利息,但它们必须满足许多条件。例如,这些贷款是为较低的收入而设计的;你必须使用该贷款支付用于主要住所的房屋。在某些情况下,这种贷款也是针对特定地区的。

在法国,以市中心的两居室公寓为例,平均平方米价格为5,675欧元。对于60平方米,这相当于340,500欧元。如果您必须自己支付20%的费用,并且还必须支付10%的买方费用,那么作为起步者,你必须要有102,000欧元左右。不过如上所述的特定情况,这笔数额也可以是低很多。

英国买房:至少需要12700欧元的自有资金,但最好是更多

英国的情况与法国非常相似。如果你努力寻找,则可以找到贷款人,你可以在向其借入房屋价值100%的款项。

但是银行并不十分愿意发放这种高风险的抵押贷款,因此你的选择不多。此外,银行几乎总是要求你的的父母或其他家庭成员可以为你做担保。如果没有人愿意为你这样做的话,那么你就只有自己要先拿得出部分资金来。

个人资金通常至少要达到5%,而且贷方还认为这是相当冒险的。就像在法国一样,如果你能够提供更多的自有资金,那么你在英国也将获得较低的利率。有时,你甚至需要投入相当于房价30%到40%的自己的钱,才有可能获得抵押贷款的最佳优惠。

并非所有的入门者都有足够的储蓄来支付这么多钱。因此有下面几种选择提供给自有资金较少的买房起步者。

例如,有政府的“帮助购买”计划。这里起步者仍然必须支付房屋价值的5%的个人供款,但随后可以借用房屋价值的20%的贷款,这笔贷款在头五年是无息的。之后他们就只需要再“正常”借贷房屋价值的75%的款项就可以了。

还有一种是可以选择部分地向房屋协会购买房屋。你借贷购买房屋价值的25%到75%。尽管这所房子不完全是你的,但你因此也不会把所有的钱都扔在租金上。

最后,你也仍然要面对买家费用的问题。在英国,这个价格差异很大,因此很难以房屋价格的百分比来表示。如果你以低于30万英镑(约合350,000欧元)的价格购买一所房子,则这笔费用将介于1,700至7,000欧元之间。

在英国,以市中心两居室公寓为例,平均平方米价格为4,447欧元。60平方米的房子要花225,000欧元。如果个人投款率为5%,你将需要自备超过11,000欧元的资金,再加上至少几千欧元的买方费用。

美国买房:至少需要7,000欧元的自有资金,最好更多

在美国起步买房,如果你尽力寻找,也可以不用自己的钱就能获得抵押贷款。不过这样并不明智,那有三个原因:

第一:就像法国和英国一样,您可以在美国以更多的自有资金的投入来获得较低的借款利率。如果你在银行里有存款,或者你可以为买房的目的而去进行存款,但是如果你不把自己的这些钱投入到购买自己的房子里,那你简直就是在跟自己的钱包过不去。

第二:如果你自己能够投入20%的钱,那么你通常就不必再为抵押贷款购买保险。该保险的目的可不是为了在你失业或房屋被洪水淹没时保护你而设的,而是主要用于保护放贷方。不购买这种保险可以节省很多钱,因为你每年需要为自己的全部贷款价值支付0.5%至1%的费用。假设贷款为20万欧元,那么你每年在该保险上的花费就为2,000欧元。

第三:如果由于收入你使你很难存到足够的钱,则美国政府有一种援助计划。在该计划中,你只需要自己动用房价3.5%的钱即可。参加这些计划的抵押贷款提供者也支持比如来自你的父母甚至朋友的礼金。在某些情况下,作为美国起步者,你甚至有资格在没有自有资金的情况下获得抵押贷款,比如你在军队服过役。

除了自有资金以外,在美国买房也需要支付买家费用,它们占房屋购买价值的2%至5%。总而言之,在美国买房可以不带自己的钱;但是带至少房价3.5%的自有资金是明智的。此外你还需要花费至少2%的买方费用。

以市中心两居室公寓为例,平均价格为每平方米2177欧元,在美国,起步者购买这样一套房子需要约13万欧元。这意味着你必须自备至少7,000欧元的钱和买方费用所需费用的钱,而且最好是更多。

(华侨新天地独家编译,媒体转载需授权)

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